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Actualidad Inmobiliaria

23 de Julio de 2011

¿Hay clientes reales en el negocio inmobiliario?

Convocados por el Comité de Infraestructura y Real Estate de la Cámara de Comercio de los Estados Unidos en la República Argentina (AmCham -por American Chamber, en inglés-) un grupo de especialistas del ambito inmobiliario expusieron sobre las siguientes preguntas:
Como ha evolucionado el mercado en los últimos 3 años
Cuanta gente pregunta en relación a la que compra
Lo que demanda la gente coincide con lo que el mercado esta ofreciendo
Cuales son las tendencias del mercado

Se escucharon los siguientes comentarios:
Mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario esta raro, como esta raro el panorama político del país. El primer semestre fue bueno, pero un mes anda muy bien y otro no tanto. La construcción se esta sosteniendo con la soja. Es reciproco lo que hacemos con la gente de la soja, nosotros los estamos ayudando a ellos y ellos nos están ayudando a nosotros. El único refugio que tenemos los argentinos son los inmuebles
La incidencia del costo de la tierra cada vez se agranda más. Eso es cierto en Barrio Norte, Recoleta y Belgrano. Pero en los distintos barrios de la ciudad se sigue construyendo. Hay que saber lo que se compra. No se puede pagar 1100 o 1200 dólares de incidencia Con el aumento de costos de la construcción y el dólar planchado el precio de las unidades nuevas aumentará en lo que resta del año entre un 15 y un 20%.
El 80% de los nuevos emprendimientos son de 1,2 y 3 ambientes, esto producirá una saturación del mercado.
No todo vale U$S 2000. Cuando se construye en barrios marginales con menor incidencia de tierra, es para bajar el precio de venta no para ganar más. Un terreno en Pompeya con 150 dólares de incidencia me permite salir a vender al público por 1600 y salgo a despachar.
La falta de crédito traba el normal desarrollo del mercado, no se pueden hacer operaciones sobre todo en departamentos chicos. Lo jóvenes compran departamentos con el préstamo familiar o a aquellos que les falta muy poco sacan un crédito para cubrir la diferencia. La incertidumbre de mantener el empleo es otro elemento que frena la solicitud de crédito.
De un 100% de la gente que visita o consulta por propiedades un de un 25 a un 30% consuma la compra. Hoy hay mucha incertidumbre con el futuro político, la gente viene mucho a las guardias pero las decisiones no son rápidas. Pasaron muchas cosas en el país, pero antes existía más previsibilidad
¿Quién compra en la Ciudad de Buenos Aires?
La gran mayoría de las propiedades a estrenar están destinadas a inversores. No estoy tan seguro que estemos próximos a un cambio de ciclo, la explicación de este ciclo y quien compra hay que buscarla en la economía. Hay una economía que genera excedentes y una política que genera desconfianza, ese combo condiciona el mercado. Es un mercado concentrado, esta definición de quien compra explica donde compra y que compra y esto genera una concentración de los lugares y una fragmentación urbana impresionante.
Esta concentración genera aumento de los costos de la tierra. Si bien la tierra es barata en Pompeya donde se construyen de 8 a 10 edificios en todo el barrio, en Caballito se están construyendo 1,7 edificios por manzana
Hay una preferencia a comprar en cuotas que al contado: en los relevamientos encontramos departamentos terminados que valen 130.000 dólares, al lado un edificio que recién tiene hecha la excavación y piden 150.000 dólares por una cantidad similar de metros cuadrados pero financiado en cuotas
Sobre la calidad de los inmuebles nuevos
El que compra no esta mirando que es lo que le van a entregar, cual es la verdadera calidad constructiva. Existe una concepción errónea de pensar en lo que cuesta el metro cuadrado. El metro cuadrado es solo un indicador, hay que ver como están distribuidos esos metros cuadrados
Es también preocupante por todos estos condicionamientos la caida de los estándares de calidad. Cada vez mas el comprador va aceptando un poquito menos, más chicos los ambientes, mas chico el placard, mala calidad de las puertas, baños cada vez más chicos. Esto responde a una necesidad de la demanda de buscar un departamento de bajo precio que se ajuste a su presupuesto
En los barrios consolidados básicamente compran inversores. Quienes compran en barrios no consolidados, aquellos que pueden comprarse un terreno, construyen y alquilan. Las explicaciones de la demanda se dan desde el punto de vista económico y político y las respuestas están del lado de la política donde se tomen decisiones y estrategias para que esta situación pueda cambiar
El tema de la calidad constructiva de los edificios es real, En un edificio me sorprendió que entregaran los placard con interiores y las perchas, resulta que las perchas normales tienen 60 cm, estas tenían 50 y fueron fabricadas especialmente porque las normales no entran.
Hay edificios que todas la paredes interiores están hechos de placas de yeso, la gente compra desde una unidad de muestra en un showroom o en base a folletos y se encuentra con estas sorpresas porque los empaquetan, no leen el pliego de especificaciones técnicas, un plano con las medidas exactas que deberían estar presentes en un boleto de preventa.
Departamentos con 150 m2 superficie, amenities, seguridad en la puerta y no tiene gas. Estamos empezando a aceptar cosas que hace años no hubiéramos aceptado
Una realidad del mercado
En realidad es política sectorial, que hacemos nosotros (la cadena de valor inmobiliaria). La fragmentación y la calidad la hacemos nosotros, si decimos que la demanda lo esta convalidando es porque esa demanda no va a ir a vivir allí. Al inversor lo que le interesa es comprar en cuotas y es como la libreta de ahorro cuando éramos chicos. Como no la voy a usar no me fijo en las calidades. Lo que me llama la atención es como esta activa la venta de cemento a través del canal de corralones de barrio, esto significa que la gente sigue autoproduciendo vivienda para satisfacer sus necesidades. Por otro lado esta el inversor que busca al inmueble como inversión y le hacemos el bono de ladrillo verde del tamaño de su bolsillo, pero no es una casa, es un bono de ladrillo verde de 25 metros cuadrados, es un producto inhabitable y de mala calidad.
Hay que analizar el caso de Córdoba donde una sola empresa mete 5000 viviendas para clase media con una cuota de $ 1200 por mes
¿Inmuebles Reseva de Valor?
Bajo el argumento "Inmuebles reserva de valor" la gente pone plata en inmuebles. Esos inmuebles para adaptarlos a la capacidad de flujo del inversor van tomando diversas formas, son "caniles" con una proporciones invivibles y con materiales desastrosos y por otro lado hay una demanda real que con un poco de imaginación permitiría hacer negocios genuinos.
Para que sea reserva de valor debería ser un bien escaso que tenga aplicación económica y estos caniles ni son escasos ni tienen aplicación económica. Por lo tanto hacer abuso de esta forma esta generando un dolor de cabeza hacia el futuro porque los dólares que uno piensa que metió en un negocio de reserva de valor los va a tener en un bien depreciado.
Hay un montón de ejemplos en nuestra historia donde se han realizado negocios que no han sido sustentables en el tiempo y resultaron malos negocios. Lo que se esta construyendo para los inversores esta perdiendo la virtud de ser escaso y esta perdiendo la virtud de tener utilización económica.
Demanda y Oferta
Una ciudad de 3 millones de habitantes, consolidada como es Buenos Aires debería tener una demanda entre 10.000 y 15.000 viviendas año. La oferta esta entre las 10.000 y 13.000 vivienda anuales. No hay un desfasaje, el problema es que la necesidad real, viviendas para nuevas parejas no esta atendida, tenes el super lujo y el canil. No es cuantitativo el desfasaje es cualitativo.
Los de más de 40 tenemos una visión de lo que era la vivienda de nuestros padres, pero los jóvenes que acceden a la primera vivienda no tienen otra posibilidad que comprar esos caniles y por lo tanto se van a seguir vendiendo.
No son para familia tipo sino para tipos sin familia
El crédito hipotecario
Hasta que no tengamos un sistema de crédito a largo plazo vamos a seguir con estos problemas, no solo se esta perjudicando a la gente sino que se esta perjudicando a la ciudad porque todo lo que se plante en la tierra no se va a demoler. Hay zonas que se están degradando completamente por el excesivo crecimiento en desmedro de otras donde se construye poco. Esto es producto de la falta de crédito. Ningún país del mundo ha resuelto el problema de la falta de vivienda sin poner antes en marcha un sistema de crédito. Esta el ejemplo de Chile ellos han creado hace mas de 30 años una moneda para la construcción que se llama Unidad de Fomento (UF) que se actualiza de acuerdo al costo de vida, mediante la cual el déficit de vivienda lo han reducido a la mitad. Todos los sectores que componen la cadena de valor inmobiliaria deberían reunirse para desarrollar un sistema de crédito ajustado a la inflación. Decimos que no hay que indexar, pero resulta que el que no puede comprar al contado una vivienda tiene que alquilar y vive indexado y desarraigado. Este sistema de crédito podría crear un mercado inversor mediante títulos que se emitan con garantía de las hipotecas. Con esto se resuelve la necesidad de instrumentos de inversión y por otro lado se atiende a la demanda normal de inmuebles
Para establecer ese sistema es necesario que haya seguridad jurídica, que no se cambien las reglas de juego de la noche a la mañana
Los precios
Hay un problema con los precios que están altos. El mercado esta parado a excepción de 70 metros para abajo. Que hacemos con todas esas propiedades que no bajan de precio y que hacemos con el usado que esta a unos valores altos
Desde el punto de vista racional se puede decir que los precios están altos, pero la realidad es que año a año siguen creciendo. El indicador mas lógico seria medirlo contra ingresos, la relación ingresos poder de compra de metro cuadrado se duplico del 2002 a la fecha, (hoy es el doble mas difícil adquirir una propiedad que en los 90) Hacia futuro como pueden ajustar nadie lo sabe, hasta ahora
Los valores están altos ¿comparados con que? Con los sueldos es cierto
Estamos ajustando por superficie. La generación actual se conforma con la mitad de espacio que pretendía la generación anterior.
Mucha gente prefiere 50 metros en Palermo que 100 metros en Pompeya. Esto tiene que ver con la seguridad, con el entorno donde quiere vivir
El paradigma en la década del 90 era dejar el departamento de 60 m2 y buscar una casa de 150
Hoy deja el de 60 para ir a uno de 40. El problema es la inseguridad
Conclusiones
No le estamos proponiendo a los inversores una cosa superadora, que seria algo que tenga utilización económica, porque tiene una hipotética utilización económica.
Cuando vamos a la demanda real, vemos que ese comprador esta degradado en su capacidad económica y por lo tanto en sus aspiraciones, por lo tanto esta demandando algo que es lo que puede comprar y eso que puede comprar es la mitad de lo que necesita.
Tendremos que acostumbrarnos a no tener financiamiento a largo plazo como ocurrió en la Argentina durante muchos años, se construyeron 6 millones de viviendas en esta situación.

 

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