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Actualidad Inmobiliaria

23 de Julio de 2011

El usufructo

El usufructo ya fue conocido en el Derecho Romano, y surgió para proteger a la viuda en el siglo IV a. C, cuando dejó de usarse el matrimonio cum nanu, por el cual la mujer se incorporaba a la familia del marido, adquiriendo en ella, derechos hereditarios. En el matrimonio sine manu, la mujer conservaba los derechos sucesorios de su propia familia, y, por lo tanto, al morir el marido, podía quedar desprotegida.

Fue considerada una servidumbre personal, entendida como la sumisión de una cosa al uso y goce de quien no es su propietario, y por lo tanto gratuita, al tratarse de una carga sobre esa cosa. Actualmente, no se la considera una verdadera servidumbre, ya que el artículo 686 del Código Civil Francés prohibió que las servidumbres se establecieran en beneficio de personas, permitiéndose solo entre fundos. El Código Civil Argentino, si bien no coloca al usufructo entre las servidumbres, acepta la posibilidad de la existencia de servidumbres personales en el artículo 2972.

El artículo 2807, del código Civil argentino, define el usufructo como el derecho real de usar y gozar de una cosa ajena, sin alterar su sustancia. Esta noción es idéntica a la romana, que, por lo tanto implica un desmembramiento del dominio, donde el propietario conserva la nuda propiedad (continúa siendo el legítimo dueño de la cosa) pero no puede usar y gozar de ella, pues esto le corresponde al usufructuario, quien puede usar de la cosa, y percibir sus frutos, pero no disponer de ella. Ejemplos de alteración de la sustancia sería un usufructuario que cambia el destino de un jardín transformándolo en huerto, o un campo de siembra de cereales, en uno destinado al pastoreo.

Existe un usufructo llamado imperfecto o cuasi-usufructo que otorga la propiedad de la cosa dada en usufructo, pues se realiza sobre cosas consumibles, que no le servirían al usufructuario si no pudiese disponer de su sustancia, tal lo que ocurre con el dinero o los granos. El cuasi usufructo fue conocido por los romanos a partir de la época republicana.

El objeto del usufructo perfecto, son entonces cosas muebles o inmuebles no consumibles, las consumibles son objeto del cuasiusufructo. Puede estar sujeto a modalidades (condición, plazo o cargo, aunque en las condiciones o plazos suspensivos solo se admiten en los testamentos, cuando estos se cumplan luego del deceso del testador)

En Roma era esencialmente gratuito, pero modernamente puede constituirse por acuerdo de voluntades, oneroso o gratuito. Si no estuviera dispuesto expresamente los contratos de usufructo se suponen onerosos, y los establecidos por testamento, gratuitos.

Además de realizarse de común acuerdo, también puede constituirse por testamento, cuando por ejemplo, el testador le entrega una cosa en propiedad a su heredero, legando a otro, el usufructo.

La ley es también fuente constitutiva de usufructo, cuando por ejemplo, le entrega a los padres el usufructo de los bienes de sus hijos bajo patria potestad. Otro medio de constitución, es la prescripción del goce de la cosa.

El usufructuario antes de entrar en el goce de los bienes debe realizar un inventario, si no lo hiciera se presume que los bienes inmuebles se hallan en buen estado, y en cualquier momento puede serle requerido la realización de dicho inventario. Además debe dar fianza, o constituir prenda o depósito bancario, de cumplir sus obligaciones, salvo por acuerdo de partes. Se exceptúan de dar fianza los padres con respecto a os bienes de sus hijos menores, o el donante o enajenante de bienes con reserva de usufructo.

Al tratarse de un contrato real, que se perfecciona con la entrega de la cosa, solo se considera concluido en caso de contrato, cuando se hubiera efectuado la tradición de la cosa, y en caso de disposición de última voluntad, a la muerte del causante. Es además personal, por lo tanto no se transmite por herencia.

Puede realizarse a favor de personas físicas, pero también de jurídicas. En este caso, no debe durar más de 20 años. En el Derecho Romano este plazo era de 100 años, término máximo que se consideraba podía vivir una persona física.

En cuanto a la capacidad requerida, si la cosa es fungible, se aplican las reglas del mutuo, si es no fungible, y se realiza por contrato oneroso, las de la compraventa, y si es gratuito las de la donación. Si es testamentaria, deben tener capacidad para testar.

El usufructo se extingue 1. Por pérdida de la cosa objeto del usufructo, 2. Por revocación , 3. Por demanda de los acreedores del propietario, 4. Por vencimiento del plazo si lo hubiera, 5. Por la muerte del usufructuario, si no hubiese plazo, 6. Por haber transcurrido 20 años si es persona jurídica, o si no existe ya como tal, aún antes de ese plazo, 7. Por cumplimiento de la condición resolutoria, 8. Por confusión (cuando por ejemplo, el usufructuario adquiere la nuda propiedad), 9. Por prescripción, o sea por el no uso.

 

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