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Actualidad Inmobiliaria

30 de Julio de 2012

Roberto Tizado: Una mirada divergente del mercado

En los últimos días he escuchado entrevistas a representantes del sector sobre caídas del 50% en las ventas, creo que la realidad es la que marcan las escrituras registradas en los respectivos registros de la propiedad que en los últimos cinco meses marcaron una caída del 15,3 % en la ciudad de Buenos Aires y en los últimos seis meses, del 5,3 % en la Provincia de Buenos Aires, comparada con el mismo período 2011. Escribe Roberto Tizado

Roberto Tizado: Una mirada divergente del mercado



 
    
Y ese número no es un número subjetivo ni dibujado, con lo cual exagerar la caída no ayuda al mercado, sino por el contrario genera más incertidumbre y no hace más que alejar a las partes en una operación inmobiliaria, el comprador pasa ofertas demasiado bajas y los vendedores se resisten a aceptar.

En la última década que fue muy buena para el sector, se construyeron millones de metros cuadrados que se financiaron con el dinero de la ventas desde el pozo: Esa circunstancia fue verdaderamente excepcional, nunca en el mercado se generó una situación que se abonara el 100% del valor durante el transcurso de la construcción, y además que se venda el 100% del edificio en el mismo periodo, eso duró un ciclo, donde se produjeron aumentos de los costos tanto del terreno (que se pagaron precios exagerados ) como de los costos de la construcción que debido a la inflación creciente subieron más que el valor del dólar, que es la moneda usada para las transacciones inmobiliarias.

Así los aumentos se trasladaban a los precios y el mercado los iba convalidando, se volvían a aumentar y el mercado los seguía aceptando sucesivamente. Hasta que ya a fines de 2011, el mercado empezó a ser más selectivo y se empieza a producir lo que yo llamo un cambio de ciclo, que el mercado empezó a acompañar menos los proyectos en construcción, no como antes que los inversores tomaban el 100% desde el comienzo.

Creo que la principal razón de la baja en los permisos de construcción en la Capital Federal, se debe a que los desarrolladores tomaron conciencia que el mercado no financiaría el total de la obra, con lo cual, hay que pensar en hacer un aporte importante de capital, de esta forma el negocio cambia sustancialmente, y no todos están dispuestos a encarar nuevas obras, esto es una regulación natural de un mercado, que se ajusta rápidamente a las nuevas circunstancias.

El mercado de las obras en construcción se adaptó rápidamente y se pesificó, ya que se aplican los pesos a pagar insumos y mano de obra de la construcción, la realidad que no tiene sentido que continúe en dólares.

Con respecto al usado se complica en la medida que el vendedor no quiere quedarse con los pesos si no los aplica a la compra de otra unidad en una operación simultánea, y se hace difícil concretar las cadenas de operaciones simultáneas que a veces llegan a ser cuatro encadenadas, por lo tanto muestra la dificultad que requiere de mayor esfuerzo de los inmobiliarios y mucho profesionalismo.

Las operaciones que se realizan en dólares, generalmente se concretan con contraofertas que van habitualmente en un 10%, y que pueden llegar en algunos casos hasta el 20%, no todos los vendedores están dispuestos a aceptar dichas ofertas y ponen la propiedad en alquiler o la retiran de la venta.

Para mi las condiciones del mercado se van a ir distendiendo y las partes se van a ir adaptando a la nueva realidad y poniéndose de acuerdo con mayor facilidad, por eso hoy es el mejor momento para encontrar las oportunidades, que en la medida que éste vaya mejorando, irán desapareciendo.

Las condiciones macroeconómicas de la Argentina son buenas comparadas con otras regiones del mundo; relativo bajo déficit fiscal; los productos que más eficientemente producimos; los agropecuarios tienen precios excepcionales y aparentemente están para quedarse, buena cantidad de reservas en el Banco Central, y si bien hay una desaceleración de la economía, en el segundo semestre y en 2013, si se recupera Brasil, que todo indica que así será, tendremos un mercado inmobiliario que más temprano que tarde se recuperará, además la inversión en el sector inmobiliario hay que mirarla a mediano y largo plazo.

Roberto Tizado, titular de TIZADO Propiedades

© ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, martes 24 de julio de 2012

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