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Actualidad Inmobiliaria

Contratos. Concepto.-

Según el art. 1137, Código Civil, hay contrato cuando varias personas se ponen de acuerdo sobre una declaración de voluntad común, destinada a reglar sus derechos.
Contrato y Convención.-
Cabe preguntarse si contrato y convención son sinónimos en la terminología jurídica. Del punto de vista etimológico contrato deriva de contraer (obligaciones); parece apropiado, por consiguiente, circunscribir este concepto a los acuerdos de voluntades cuyo objeto es crear o modificar obligaciones entre las partes. Convención, en cambio, comprende todo acuerdo destinado a crear, modificar, transferir o extinguir derechos y obligaciones; éste sería el género, contrato la especie. En este sentido se pronuncian algunos de los autores citados por VÉLEZ en la nota al art. 1137 (FREITAS, AUBRY Y RAU) y es la idea del Código Napoleón (art. 1101) y de POTHIER, que también le sirvieron de fuente. Pero VÉLEZ se inclinó en definitiva por el concepto de SAVIGNY, de MAYNZ y DOMAT, también citados en dicha nota, para los cuales contrato y convención jurídica son términos equivalentes.

¿Está limitado en nuestro Código el concepto de contrato a las convenciones que tienen un contenido patrimonial? La cuestión se plantea porque el art. 1169 establece que la prestación objeto de un contrato, puede consistir en la entrega de una cosa o en el cumplimiento de un hecho positivo o negativo susceptible de una apreciación pecuniaria. Pero adviértase que la norma citada dice puede y no debe. Por ello pensamos que el mencionado artículo no limita el concepto de contrato a las convenciones de carácter patrimonial; en todo caso habría una colisión entre los arts. 1137 y 1169, que a nuestro juicio debe resolverse en el sentido amplio que le asigna al concepto de contrato la norma en la cual se lo define, que es el art. 1137. Pero también es verdad que en la terminología corriente, la expresión contrato se reserva a los negocios de contenido patrimonial, en tanto que convención se aplica no sólo a los negocios patrimoniales sino también a los extrapatrimoniales.

Por lo demás, la cuestión sólo tiene un interés de técnica jurídica y, aun así, muy limitado. El nombre con que se designa un concepto o institución jurídica es, en el fondo, una cuestión convencional, que no hace al concepto mismo.

Clasificación de los contratos

A.- CONTRATOS UNILATERALES Y BILATERALES

CONCEPTO.- Se llaman contratos unilaterales aquellos en los que una sola parte resulta obligada, como ocurre en la donación, que sólo significa obligaciones para el donante; bilaterales son los que engendran obligaciones recíprocas (art. 1138), como ocurre en la compraventa, la permuta, la locación.
Algunos autores aceptan una tercera categoría: contratos bilaterales imperfectos (o sinalagmáticos) en los cuales sólo se prevén obligaciones a cargo de una de las partes; no hay contraprestación, pero la otra parte puede eventualmente resultar obligada por el acaecimiento de hechos posteriores: así, por ejemplo, en el mandato gratuito no hay obligaciones a cargo del mandante a menos que luego surja una obligación a su cargo de reparar los perjuicios sufridos por el mandatario con motivo del ejercicio del mandato. Nuestra doctrina es generalmente adversa a la admisión de esta categoría intermedia, que no figura reconocida por los textos del Código ni parece justificarse teóricamente.

CONSECUENCIAS.- La doctrina clásica atribuye a esta clasificación las siguientes consecuencias: 1) En los contratos unilaterales no se exige la formalidad del doble ejemplar que, en cambio, es requirida en los bilaterales (art. 1021); 2) En los contratos bilaterales una de las partes no puede exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas por la otra si ella misma no probare haber cumplido las suyas u ofreciere cumplirlas (art. 1201); caso contrario, la demandada puede oponerse al progreso de su acción fundada en el incumplimiento de la actora: es la exceptio non adimpleti contractus. En los contratos unilaterales esta excepción no se concibe, ya que una de las partes nada debe; 3) El pacto comisorio, es decir, la resolución del contrato por efecto del incumplimiento de las obligaciones en que ha incurrido la otra parte, sólo funciona en los contratos bilaterales .

CRÍTICA DE ESTA CLASIFICACIÓN.- La clasificación de los contratos en unilaterales y bilaterales, en apariencia clara, es de las más confusas. Las cosas se complican no bien se pretende encasillar algunos contratos nominados dentro de estos conceptos. Tomemos el ejemplo del mutuo. ¿Es un contrato unilateral o bilateral? La doctrina muestra una verdadera anarquía: a) Para la opinión que puede considerarse mayoritaria, es un contrato unilateral porque una vez que el prestamista ha entregado la cosa (y debe hacerlo en el momento mismo de celebrar el contrato, art. 2242), el único que queda obligado es el mutuario ; b) Para otros autores se trata de un contrato bilateral imperfecto; c) En la doctrina alemana prevalece el criterio de que se trata de un contrato bilateral, porque en la sustancia del contrato está el acuerdo de que una de las partes dé algo (el capital) para recibir otra cosa (los intereses); d) Finalmente, hay quienes entienden que el contrato es bilateral si es oneroso y unilateral si es gratuito.

Este desacuerdo se pone de manifiesto en casi todos los contratos reales; y hace sospechar que algo falla en la lógica de la clasificación. Por lo menos habrá que admitir que ella está fundada en ideas poco claras.

No sólo la idea es poco clara. Mucho peor: es estéril. Volvamos sobre los efectos que a esta clasificación se le atribuyen:

a) En los contratos bilaterales se exige el doble ejemplar, que no es requerido en los unilaterales (art. 1021). Pero como esta exigencia no se mantiene cuando una de las partes llena sus obligaciones en el momento de celebrar el contrato (art. 1022), resulta que lo mismo da que los contratos reales se reputen unilaterales o bilaterales: en ningún caso será necesario el doble ejemplar. Y con respecto a los contratos bilaterales no reales, hay que señalar que el doble ejemplar es una exigencia prácticamente sin relieve jurídico, desde que la jurisprudencia ha admitido, con razón, que el ejemplar único puede servir de principio de prueba por escrito .

b) En los contratos bilaterales una de las partes no puede exigir cumplimiento si no probase haber cumplido la obligación u ofreciere cumplirla (art. 1201). Es una regla elemental de seriedad y buena fe. Si una persona no cumple, no puede exigir de la otra parte el cumplimiento. Claro es que el problema no se presenta en los contratos unilaterales: en éstos una parte no debe nada y puede exigir de la otra el cumplimiento sin que pueda oponérsele la exceptio non adimpleti contractus, precisamente porque nada debe. En otras palabras: no se trata de que se apliquen distintas reglas a los contratos unilaterales y bilaterales; se trata, por el contrario, de idénticos principios que en su incidencia en los unilaterales hace inaplicable la exceptio. No hay diferencia de tratamiento legal.

c) El pacto comisorio sólo podría aplicarse a los contratos bilaterales y no a los unilaterales. Tampoco esta diferencia es exacta. En verdad, el pacto comisorio es aplicable siempre que haya obligaciones pendientes y que las partes que pretende hacerlo valer esté interesada en la resolución. Así, por ejemplo, el préstamo es, según la doctrina clásica, un contrato unilateral, pero si el prestatario no paga oportunamente los intereses, el prestamista puede reclamar el capital haciendo funcionar el pacto comisorio; también tiene ese carácter en la opinión tradicional, el comodato y, sin embargo, si el comodatario no cumple con su obligación de limitarse al uso convenido o al que surge de la naturaleza de la cosa, el comodante puede poner fin al contrato y reclamar la devolución (art. 2268).

De lo dicho resulta que la clasificación entre contratos unilaterales y bilaterales no presenta interés jurídico alguno o, para decirlo con mayor exactitud, no es una clasificación propiamente jurídica, pues no merecen ser consideradas como categorías legales autónomas sino aquellas a las cuales se pueden imputar efectos o consecuencias jurídicos.

A pesar de que nuestro convencimiento es en este punto muy firme, al tratar de los contratos en particular hemos procurado ubicar dentro de esta clasificación a cada uno de ellos, respetando así la tradición jurídica que el Código recoge en el art. 1138, en el que define cada una de esas categorías.


B.- CONTRATOS ONEROSOS Y GRATUITOS

CONCEPTO.- Contratos onerosos son aquellos en los cuales las partes asumen obligaciones recíprocas, de modo que se promete una prestación para recibir otra; tales son la compraventa (cosa por dinero), la permuta (cosa por cosa), el contrato de trabajo (servicio por dinero), la locación (goce de la cosa por dinero). Contratos gratuitos son aquellos en que una sola de las partes se ha obligado: donación, comodato, depósito gratuito, etcétera. No deja de ser gratuito el contrato por la circunstancia de que eventualmente puedan surgir obligaciones a cargo de la parte que nada prometió; así, por ejemplo, el donatario está obligado a no incurrir en ingratitud. Pero esta obligación no tiene el carácter de contraprestación; no es, en el espíritu de las partes, una compensación más o menos aproximada de lo que prometió el donante, ni la razón por la cual éste se obligó. Lo mismo ocurre con la obligación que tiene el mandante gratuito de pagar los gastos que el desempeño del mandato haya ocasionado al mandatario. Esto no priva al mandato de su carácter gratuito; pero sí lo privaría la circunstancia de que se hubiera estipulado una retribución, porque en el espíritu de las partes esta compensación tiene su causa en el servicio que se presta.

CONSECUENCIAS.- La distinción entre contratos gratuitos y onerosos tiene una gran repercusión jurídica.

Las principales consecuencias son las siguientes:

a) Los adquirentes de un derecho por título oneroso están mejor protegidos por la ley que los adquirentes por título gratuito. Por consiguiente: 1) Las acciones de reivindicación (véase Tratado de Derecho Civil, Parte General, t. 2, nº 1283) y de petición de herencia (véase Tratado de Derecho Civil, Sucesiones, t. 1, nº 495) tienen menores exigencias cuando se dirigen contra quien adquirió la cosa por título gratuito; 2) La acción revocatoria no exige la prueba del consilium fraudis (conocimiento del fraude por el tercer adquirente) cuando el tercero adquirió la cosa por título gratuito; pero es indispensable si la hubo por título oneroso (véase Tratado de Derecho Civil, Parte General, t. 2, núms. 1208 y s.); 3) La acción de reducción procede contra las enajenaciones hechas por el causante a título gratuito, pero no contra las onerosas (véase Tratado de Derecho Civil, Sucesiones, t. 2, nº 972); 4) La garantía de evicción (véase Tratado de Derecho Civil, Contratos, t. 1, núms. 151 y s.) y contra los vicios redhibitorios (véase Tratado de Derecho Civil, Contratos, t. 1, núms. 220 y s.) sólo proceden, en principio, en los contratos onerosos; 5) La acción de nulidad de los actos jurídicos no tiene efecto respecto de los subadquirentes de buena fe, siempre que la adquisición fuere por título oneroso (art. 1051); 6) La nulidad fundada en la demencia, no puede hacerse valer contra el adquirente de buena fe y a título oneroso (art. 473).

b) Las cláusulas dudosas en los contratos onerosos deben ser interpretadas en el sentido que más favorezca el equilibrio de las contraprestaciones; en los gratuitos, en el sentido más favorable al deudor

C.- CONTRATOS CONMUTATIVOS Y ALEATORIOS

CONCEPTO.- Son contratos conmutativos aquellos en los cuales las contraprestaciones mutuas se suponen económicamente equivalentes. De ahí la calificación de conmutativos, con la que se requiere expresar que las partes truecan o conmutan valores análogos. La vida del contrato puede demostrar luego que las obligaciones asumidas por una de las partes resultaron más gravosas de lo previsto; eso no quita al contrato su esencia de conmutatividad, porque lo esencial es que en el momento de contratar esa parte haya entendido prometer valores análogos a los que recibe. Ejemplo: la compraventa (salvo la hipótesis que luego veremos), la permuta, el contrato de trabajo, la locación de cosas, la locación de obra, etcétera. Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de ambas no está determinado de una manera fija, sino que depende de un acontecimiento incierto (art. 2051). Tal es el caso de la renta vitalicia, en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta que durará toda la vida del que la recibe. El alcance económico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso; depende de la duración de la vida de la otra parte. Y el contrato será más o menos ventajoso según ésta viva poco o mucho tiempo. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: la venta de una cosa futura, cuando el comprador toma sobre sí el riesgo de que la cosa no llegare a existir; la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo, cuando el comprador toma el riesgo a su cargo (art. 1332), el contrato de seguro, el de apuesta o juego, etcétera.

Hay una estrecha analogía entre condición y contrato aleatorio; en ambos casos los derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto. Pero lo que está en juego en la condición es la existencia misma de los derechos, en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor extensión de esos derechos. Aun esta diferencia desaparece en algunos casos; así, por ejemplo, en el contrato de seguro, la indemnización se debe si ocurre la condición prevista; lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta, en la venta de una cosa futura, etcétera.
Los contratos conmutativos y aleatorios son una subespecie de los onerosos.

IMPORTANCIA.- En principio, sólo los contratos conmutativos están sujetos a resolución o reducción de las prestaciones excesivas por causa de lesión. En los contratos aleatorios, las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato pueda resultar desventajoso, especulando con la posibilidad contraria. Nadie puede quejarse, por lo tanto, de la falta de equilibrio económico de las contraprestaciones definitivamente resultantes. Por excepción, puede admitirse la aplicación de la lesión a los contratos aleatorios, cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carácter que ni la misma alea pueda justificarla. Así, por ejemplo, cuando se compra una cosa que puede o no llegar a existir y se paga mucho más de lo que ella valdría, aun existiendo. En efecto, cuando el comprador asume el alea de que la cosa no exista, se supone que ofrecerá menos precio de lo que ella vale. Pedro ofrece 100 por una cosa que, de existir, valdrá 200. El contrato es normal; ninguna de las partes podrá invocar la lesión. Pero si ofrece 200 por lo que aun existiendo vale 100, el contrato puede resolverse por lesión, porque desde el punto de vista del vendedor no ha habido alea: el contrato le será siempre ventajoso.

Tampoco es aplicable a los contratos aleatorios, en principio, la teoría de la imprevisión, cuando el desequilibrio ha resultado del alea normal del contrato. Supongamos que se suscribe un contrato de renta vitalicia con una persona de 70 años, calculando que ha de vivir unos 10 o 15 años más. Luego resulta que vive 30 años más. El contrato resultará desastroso para el deudor de la renta, pero no podrá hacer jugar la teoría de la imprevisión. En cambio, si se ha producido durante ese tiempo una inflación de ritmo violento e imprevisible, que convierte la renta en un valor despreciable, el juego de la teoría de la imprevisión permite reclamar un reajuste de ella.


D.- CONTRATOS CONSENSUALES Y REALES

CONCEPTO; ANTECEDENTES DEL DERECHO ROMANO; EL DERECHO MODERNO.- Son contratos consensuales los que quedan concluidos por el mero consentimiento, sea o no formal (art. 1140). Son reales los que quedan concluidos sólo con la entrega de la cosa sobre la cual versa el contrato (art. 1141). Esta entrega no forma parte de la etapa de cumplimiento del contrato, sino de la etapa constitutiva de él . En nuestro Código son contratos reales la renta vitalicia (art. 2071), el depósito, el mutuo y el comodato (art. 1142). El art. 1142 enumera también la constitución de prenda y de anticresis; pero éstos son derechos reales, por lo que quedan fuera del marco de nuestro estudio.

De acuerdo a los conceptos antes expresados, los contratos reales requieren, como condición de su existencia, la entrega de la cosa. El mero acuerdo de voluntades es ineficaz para obligar a las partes. ¿Se justifica en el derecho moderno la subsistencia de esta categoría?

En el derecho moderno, impera el principio de la autonomía de la voluntad; basta el acuerdo de voluntades, expresado en la forma señalada por la ley, para que el contrato tenga fuerza obligatoria, sin otro límite que la legitimidad de la causa y el objeto. La categoría de los contratos reales es hoy un anacronismo. Por eso, allí donde el legislador la ha mantenido, la jurisprudencia y la doctrina admiten la validez de las promesas de contratos reales que permiten exigir la entrega de la cosa y formalizar así el contrato real como lo quiere la ley

En nuestro derecho debe aceptarse igual solución, a menos que la ley dispusiera expresamente lo contrario. Esta solución se desprende fácilmente por analogía de lo dispuesto por la ley en materia de forma. Cuando un contrato formal no solemne ha sido otorgado con una formalidad distinta a la ordenada por la ley, ese contrato sirve como promesa que obliga a los otorgantes a llenar las formalidades legales (art. 1185). La entrega de la cosa, en cuanto elemento constitutivo del contrato, es también una formalidad que cae así en el régimen del art. 1185

A veces, empero, la solución contraria está expresamente dispuesta en la ley. Así, por ejemplo, el art. 2244 establece que la promesa aceptada de hacer un mutuo gratuito, no da acción contra el promitente; pero la promesa aceptada de hacer un mutuo oneroso, da derecho a demandar los daños y perjuicios, aunque no la entrega del capital. En lo que atañe al comodato o préstamo de uso, que es siempre gratuito, la promesa de hacerlo no da derecho a reclamar la cosa ni a pedir daños y perjuicios (art. 2256). Ya hemos dicho en otro lugar por qué esta solución debe aprobarse

La promesa de depósito plantea problemas distintos según sea gratuito u oneroso. Si es gratuito, la promesa obliga al depositario, pero no al depositante, en cuyo beneficio se supone hecho el contrato y que puede desistir libremente de su promesa, salvo la indemnización de los daños que pruebe haber sufrido el depositario (como ocurriría, por ejemplo, si hizo gastos para recibir la cosa cuya entrega se le prometió). Si es oneroso, la promesa obliga a ambas partes; pero el depositante sólo podrá ser demandado por daños y perjuicios, y no por la entrega de la cosa, ya que el depósito se funda en una relación de confianza del depositante en el depositario, y cuando aquél la ha perdido no puede ser obligado a realizar el depósito

La promesa de renta vitalicia obliga a ambas partes a cumplir en especie las prestaciones convenidas.

Según se puede advertir del anterior análisis, la falta de fuerza obligatoria de la promesa de contrato no deriva de que la ley lo califique de real, sino de la peculiaridad propias de algunos contratos reales. En conclusión: sólo el comodato y el mutuo gratuito requieren la entrega de la cosa como condición de validez; en todos los demás casos, la promesa de contrato produce efectos más o menos extensos.


E.- CONTRATOS FORMALES Y NO FORMALES

CONCEPTO; DISTINTAS CLASES DE FORMAS.- Se llaman contratos no formales o puramente consensuales, aquellos cuya validez no depende de la observancia de una forma establecida en la ley; basta el acuerdo de voluntades, cualquiera sea su expresión: escrita, verbal, y aun tácita. Son formales los contratos cuya plena validez depende de la observancia de la forma establecida en la ley.

Dentro de la categoría de contratos formales, hay que hacer una distinción de gran importancia: los contratos cuya forma es exigida por la ley ad probationem y aquellos en los cuales la formalidad tiene carácter constitutivo o solemne. Esta última es rigurosa: si no se cumple, el acto carece de todo efecto, aun como promesa de contrato. Este es el caso de las donaciones del art. 1810; es también el supuesto de la transacción, que no tiene ningún valor jurídico mientras ella no haya sido presentada ante el juez del litigio (art. 838). En cambio, la formalidad sólo exigida ad probationem tiene un régimen más favorable a la validez del acto: cuando el contrato se ha celebrado sin cumplir las formas legales, la parte interesada puede demandar a la otra para que el acto se otorgue en debida forma (art. 1185); hecho lo cual el contrato produce plenos efectos. En caso de duda sobre si la forma ha sido exigida ad solemnitatem o ad probationem hay que inclinarse por la última solución, que es más favorable a la validez de los actos y más conforme con el consensualismo que domina el derecho moderno.

Las formas tienen carácter excepcional en nuestro Derecho. Salvo disposición en contrario, los contratos no requieren forma alguna para su validez. Este principio tiene, sin embargo, una importante limitación en el art. 1193, según el cual los contratos que tengan por objeto una cantidad de más de diez mil pesos deben hacerse por escrito y no pueden ser probados por testigos. Ya volveremos más adelante sobre esta disposición (núms. 1261 y s.); por ahora sólo deseamos hacer notar que ella es una de las manifestaciones más importantes del neoformalismo , tendiente a poner orden y claridad en las relaciones entre las partes, para lo cual es tan eficaz la forma escrita.


F.- CONTRATOS NOMINADOS E INNOMINADOS

CONCEPTO.- Son contratos nominados o típicos los que están previstos y legislados en el Código. Son los contratos más importantes y frecuentes y por ello han merecido una atención especial del legislador. Su regulación legal, salvo disposiciones excepcionales, sólo tiene carácter supletorio; esto es, se aplica en caso de silencio del contrato, pero las partes tienen libertad para prescindir de la solución legal y regular de una manera distinta sus relaciones legales. Por lo tanto, el propósito del legislador no es sustituir la voluntad de las partes por la de la ley; simplemente, desea evitar conflictos para el caso de que las partes no hayan previsto ciertas situaciones o consecuencias del contrato, lo que es muy frecuente. Para ello dicta normas inspiradas en lo que es costumbre convenir o "fundadas en una larga experiencia y, a través de ella, en ideas conciliadoras del tráfico o en una detenida consideración acerca de cómo puede ser hallado un equilibrio tolerable entre ambas partes y exigible en justicia a cada una de ellas".

Los contratos innominados o atípicos no están legislados en el Código y resultan de la libre creación de las partes. No pierden su carácter de innominados por la circunstancia de que en la vida de los negocios se los denomine de alguna manera, tal como ocurre, por ejemplo, con el contrato de garaje, el de espectáculo público, el de excursión turística, etcétera. Lo que los configura jurídicamente como nominados es la circunstancia de que estén legislados. Muchas veces ocurre que nuevas necesidades van creando formas contractuales que tienden a tipificarse espontáneamente y a llevar una denominación común; cuando esa forma contractual adquiere importancia suficiente como para merecer la atención del legislador, éste la reglamenta: el contrato queda transformado en nominado .

CONTRATOS MIXTOS.- Puesto que en materia contractual impera el principio de la libertad de las convenciones, nada se opone a que las propias partes acuerden contratos mixtos, vale decir, contratos con elementos de varios contratos típicos o de contratos típicos e innominados.

CONTRATOS DE CUMPLIMIENTO INSTANTÁNEO, DIFERIDO, SUCESIVO O PERIÓDICO

CONCEPTO.- Con respecto al momento del cumplimiento, los contratos pueden clasificarse de la siguiente manera:

a) De ejecución instantánea: las partes cumplen con todos sus derechos y obligaciones en el momento mismo del contrato; tal es el caso de la compraventa manual, en que la cosa y el precio se entregan en el mismo instante.
b) De ejecución diferida: las partes postergan el cumplimiento de sus obligaciones para un momento ulterior; así ocurre en el caso de la venta hecha con condición suspensiva y aun con la venta a plazo, sea que éste se conceda para la entrega de la cosa o para el pago del precio.
c) De ejecución sucesiva, continuada o periódica: las relaciones entre las partes se desenvuelven a través de un período más o menos prolongado; tal el contrato de trabajo, la locación, la sociedad, etcétera. Sobre estos contratos se proyecta preferentemente el dirigismo contractual (en especial sobre el contrato de trabajo y la locación).

Algunos contratos se encuentran a caballo entre estas dos últimas categorías. Así, por ejemplo, la venta de un inmueble a 120 mensualidades ¿es contrato de ejecución diferida o de tracto sucesivo? La cuestión tiene un interés puramente conceptual; desde el punto de vista jurídico es indiferente, pues el régimen legal de ambas categorías de contratos no difiere.

Los contratos de tracto sucesivo o de cumplimiento diferido constituyen el campo de acción de la teoría de la imprevisión: una convención cuyas cláusulas son equitativas en el momento de contratar, deviene injusta en razón de la transformación imprevisible de las condiciones económicas. Ya hemos visto en otro lugar cómo se resuelve este problema (véase núms. 131 y s.); ahora sólo queremos destacar el interés de esta clasificación, puesto que la teoría de la imprevisión es inaplicable a los contratos de ejecución instantánea.

OTRAS CLASIFICACIONES
CONTRATOS PRINCIPALES Y ACCESORIOS.- Se llaman contratos principales los que existen o pueden existir por sí solos; contratos accesorios son aquellos cuya existencia no se puede concebir sin el principal, de tal modo que si éste fuera nulo o quedara rescindido o resuelto, también quedaría privado de sus efectos el accesorio. El ejemplo típico de contrato accesorio es la fianza.

CONTRATOS DISCRECIONALES Y DE ADHESIÓN.- Los contratos normales (que para distinguirlos de los contratos de adhesión llamaremos discrecionales) suponen la libertad, al menos relativa, de ambas partes en sus dos fases: en la negociación o discusión de las distintas cláusulas (fase de la preparación del contrato) y en la aceptación o rechazo final (fase de la conclusión del contrato). Decimos libertad al menos relativa, porque lo cierto es que en la realidad económica muchas veces falta en las personas una auténtica libertad de contratación, no obstante lo cual el acto es válido.

En los contratos de adhesión, en cambio, la fase de la negociación del contrato ha quedado eliminada; una de las partes fija prolijamente todas y cada una de las cláusulas, de tal modo que a la otra no queda otra libertad que la de dar su consentimiento o rechazar el contrato. Las más de las veces, esta libertad de decisión final será solamente teórica. La persona que necesita ser transportada de un lugar a otro y no puede hacerlo por sus propios medios, está obligada a aceptar las condiciones y el precio fijado unilateralmente por la empresa de transportes; el que necesite luz, teléfono, gas, aceptará las condiciones establecidas por la compañía. Otras veces, claro está, la libertad de decisión es mayor. Así, por ejemplo, una persona puede asegurarse o no; pero si lo hace debe aceptar las condiciones impuestas en la póliza.

Esta inferioridad en que se encuentra una de las partes, ha puesto en cuestión inclusive la naturaleza contractual de estas relaciones.-

FORMA


APLICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS GENERALES.- Lo dispuesto en cuanto a las formas de los actos jurídicos, debe observarse en los contratos (art. 1182).

OMISIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA: EFECTOS.- Las consecuencias de la omisión de la escritura pública dependen de que ella sea exigida ad solemnitatem o ad probationem: en el primer caso, el acto carecerá de todo efecto; en el segundo, la parte interesada tendrá derecho a exigir el otorgamiento de la escritura. Con relación a este último caso dice el art. 1185 que los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes, no quedan concluidos como contratos definitivos sino como contratos en que las partes se han obligado a hacer la escritura pública. En otras palabras: mientras la escritura pública no esté suscripta, las partes no pueden exigirse el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato definitivo, pero pueden exigir la escrituración, cumplido lo cual el contrato producirá todos sus efectos.

Pero si las partes han convenido en sus contratos que ellos no tendrán efecto sin la escritura pública, el instrumento privado no permitirá reclamar la escrituración aunque, conforme a la ley, ésta sólo sea exigida ad probationem (art. 1186). Este sería un supuesto en que la voluntad de las partes ha convertido en solemne una formalidad que la ley sólo había establecido con fines probatorios. Claro está que debe ser indudable la intención de las partes de conferirle carácter solemne a la formalidad convenida; de lo contrario, debe presumirse que sólo fue acordada ad probationem.

Debe agregarse que el principio, en nuestro derecho, es que las formas de los contratos sean exigidas sólo ad probationem. De toda la enumeración del art. 1184 sólo deben considerarse solemnes las donaciones enumeradas en el art. 1810 y la transacción de derechos litigiosos.

En el supuesto normal de formalidad ad probationem, ¿qué ocurre si condenada una parte a escriturar se negase a hacerlo? ¿Puede firmar el juez la escritura en su lugar o, por el contrario, la potestad judicial se limita en este supuesto a condenar al remiso al pago de los daños y perjuicios? Esta cuestión dio lugar en nuestro país a una larga controversia que hoy puede considerarse definitivamente decidida en el sentido de que el juez puede firmar la escritura por el enajenante remiso a hacerlo.

PRUEBA DE LOS CONTRATOS
CONCEPTO Y MÉTODO.- La prueba no constituye un elemento de los contratos, y en este sentido sería objetable la inclusión de su estudio en esta sección. Sin embargo, se encuentra tan estrechamente vinculada con la forma, que se ha hecho clásico tratar una después de la otra. Son, claro está, conceptos distintos. La forma hace a la manifestación de la voluntad, es un requisito de la formación del contrato. La prueba se vincula, en cambio, con los medios de demostrar la existencia del contrato, cualquiera haya sido su forma. La vinculación tan estrecha de ambas deriva sobre todo de la circunstancia de que las formas en el derecho moderno están principalmente instituidas con el objeto de facilitar la prueba, sea a las partes, sea a terceros.

Hay dos sistemas probatorios: el de la prueba legal y el de la libre convicción. Según el primero, sólo puede admitirse como prueba suficiente la que indica la ley; de acuerdo al segundo, el juez puede admitir todo género de pruebas y tendrá como suficientes aquellas que, según su ciencia y conciencia, sean satisfactorias como para tener por acreditados los hechos. En el derecho moderno, el sistema imperante es el de la libre convicción; las limitaciones al libre arbitrio judicial para la apreciación de la prueba tienen carácter excepcional. Sin embargo, debe decirse que las excepciones son importantes y numerosas. Tales son, por ejemplo, las formalidades exigidas por el art. 1184; la ley no admite otra prueba que la escritura pública, si bien a falta de ella y probado el contrato por otros medios, brinda un recurso para demandar el otorgamiento de la escritura (art. 1185). Hay también una importante restricción al sistema de la libre convicción en el art. 1193, que prohíbe la prueba de testigos para los contratos cuyo valor exceda de diez mil pesos.

ENUMERACIÓN LEGAL DE LOS MEDIOS DE PRUEBA.- Según el art. 1190, los contratos pueden probarse:

a) Por instrumentos públicos, es decir, por aquellos instrumentos que gozan de autenticidad, ya sea porque han sido otorgados ante un oficial público o porque se han llenado ciertas exigencias formales establecidas en la ley. Para un desarrollo de este concepto.
b) Por instrumentos particulares firmados o no firmados; en principio el instrumento privado debe llevar la firma de las partes; pero por excepción puede admitirse la validez probatoria de algunos no firmados, tal como ocurre con las cartas misivas (véase Tratado de Derecho Civil, Parte General, t. 2, nº 956), con los asientos de los libros de comercio, con los suscriptos con la impresión digital

c) Por confesión de partes, judicial o extrajudicial. La confesión judicial es la forma típica; por lo general se la provoca, llamando a la parte contraria a absolver posiciones bajo juramento de decir verdad, pero puede ser también espontánea.
La confesión extrajudicial tiene el mismo valor que la judicial siempre que se la pruebe fehacientemente; pero no se admitirá la prueba testimonial de ella, salvo que hubiere principio de prueba por escrito

d) Por juramento judicial. No se trata ya de la prueba de confesión que cuando es provocada (absolución de posiciones) debe prestarse bajo juramento, sino del juramento al cual se defiere la solución de un pleito. En la doctrina clásica se lo divide en decisorio y estimatorio o supletorio. En el primero, una de las partes solicita el llamamiento de la otra a una audiencia para que jure decir verdad a lo que se le preguntará y sometiéndose la ponente de las preguntas a lo que resulte de ese juramento. Es un juramento desaparecido de las prácticas judiciales modernas. El supletorio tiende a completar una prueba deficiente; así, el art. 220 del Código de Procedimientos de la Capital disponía que cuando estuviese probada la existencia de daños, pero no su importe, el juez deferirá la fijación del monto al juramento estimatorio del deudor, dentro de los límites que el mismo juez determine. En los hechos, el demandado juraba siempre la cantidad menor, por lo que la ley 14237 reformó aquel precepto suprimiendo el juramento estimatorio y reconociendo al juez la potestad de fijar directamente el monto de los daños; el nuevo Código Procesal para la Justicia Nacional ha mantenido la solución de la ley 14237 .

e) Por presunciones legales o judiciales. Las presunciones son indicios que permiten inferir, con un cierto grado de certeza, la verdad de un hecho o de un contrato.

Las presunciones pueden ser legales o judiciales. Las primeras consisten en que la ley, dados ciertos hechos, infiere consecuencias también determinadas. Así, por ejemplo, se presumen legítimos los hijos nacidos durante el matrimonio (art. 240); el máximo del embarazo se presume en trescientos días y el mínimo en ciento ochenta (art. 77). Estas presunciones pueden admitir prueba en contrario (presunciones juris tantum), como ocurre en el primer ejemplo; o no admitirla (presunciones juris et de jure), como ocurre en el segundo.

Las presunciones judiciales constituyen indicios que, apreciados libremente por el juez, forman su convencimiento de la verdad de un hecho o de un acto jurídico. Por lo general, no basta un solo indicio (a menos que concurra con otras pruebas); deben ser varios y coincidentes. Una vieja regla quiere que las presunciones sean graves, precisas y concordantes. Pero en definitiva el valor probatorio de las presunciones es cuestión que queda librada a la apreciación judicial.

Estrictamente, sólo las presunciones judiciales merecen ser calificadas como medios de prueba; las llamadas presunciones legales no son sino reglas que o bien invierten el cargo de la prueba (presunciones juris tantum) o bien imputan a ciertos hechos determinadas consecuencias legales (presunciones juris et de jure), sin admitir la prueba de que la realidad es distinta de como la supone la ley.

La enumeración del art. 1190 no es taxativa; existen también otros medios de prueba tales como la inspección ocular, es decir el examen directo hecho por el juez de ciertos hechos o del lugar en que se desarrollaron; la prueba pericial, consistente en el dictamen de peritos o expertos; los tickets, que prueban la compra de mercaderías; las entradas a un espectáculo público, etcétera.

Toda esta materia es propia del derecho procesal, razón por la cual nos hemos limitado a dar los conceptos más generales y básicos.

PRUEBA DE LOS CONTRATOS FORMALES.- En principio, los contratos formales sólo pueden probarse con el instrumento que acredite el cumplimiento de la formalidad legal (art. 1191). Este principio tiene, sin embargo, importantes excepciones que limitan sustancialmente el alcance práctico de la regla:

a) No será necesaria la prueba por la forma legal cuando hubiese imposibilidad de obtenerla. Esa imposibilidad puede ser de carácter moral o material. Habrá imposibilidad moral cuando razones de decoro hayan impedido a las partes reclamar el otorgamiento de la prueba exigida por la ley La habrá de carácter material cuando circunstancias de hecho hayan impedido el otorgamiento del instrumento requerido por la ley. El mismo art. 1192 cita como ejemplos de imposibilidad el caso de depósito necesario y el supuesto de que la obligación hubiese sido contraída por incidentes imprevistos en que hubiese sido imposible formarla por escrito.

El temor reverencial, la amistad íntima o el parentesco estrecho ¿deben considerarse motivos suficientes de imposibilidad moral para pedir el cumplimiento de la forma exigida por la ley? La cuestión es dudosa y pensamos que debe ser resuelta con criterio circunstancial; ello explica que la jurisprudencia aparezca como contradictoria .

También habrá imposibilidad de presentar el documento cuando se pruebe que éste se hubiera perdido, robado o destruido .

b) Tampoco será necesaria la prueba legal cuando mediara principio de prueba por escrito (art. 1191). Sobre este concepto véase nº 1259.

c) Ni cuando la cuestión versare sobre los vicios de error, dolo, violencia, fraude, simulación o falsedad de los instrumentos en que constaren (art. 1191). Era innecesario decirlo, porque aquí no se trata de la prueba de un contrato sino de hechos que, por su misma naturaleza, casi nunca están documentados.

d) Finalmente, tampoco será necesaria la prueba ordenada por la ley cuando una de las partes haya recibido alguna prestación y se negase a cumplir el contrato (art. 1191).

En todos estos casos se admite cualquier género de prueba (art. 1191).

PRINCIPIO DE PRUEBA POR ESCRITO.- Se considera principio de pueba por escrito cualquier documento público o privado, que emane del adversario, de su causante o de parte interesada en el asunto o que tendría interés si viviera, que haga verosímil el hecho litigioso (art. 1192).

Para que haya principio de prueba por escrito es, por lo tanto, necesario:

a) Que exista un instrumento público o privado. Aunque normalmente debe tratarse de documentos firmados, ésta no es una condición indispensable; así, por ejemplo, puede tener el carácter de pincipio de prueba por escrito una carta no firmada o firmada con un sobrenombre, un borrador de contrato escrito de puño y letra de la parte a la que se opone, las anotaciones de los libros comerciales o de un cuaderno particular hecho de puño y letra de la persona a quien se atribuye , el instrumento suscripto con impresión digital
Cabe preguntarse si puede acreditarse la existencia de un principio de prueba por escrito por otro medio que no sea la presentación del mismo documento. La respuesta debe ser en principio negativa. Sólo podría admitirse la prueba de confesión . Pero todo otro medio de prueba y particularmente la de testigos, debe desestimarse, porque ello sería desvirtuar el llamado principio de prueba por escrito .

b) Que el documento emane del adversario, de su causante o de parte interesada en el asunto o que tendría interés si viviera.

c) Que haga verosímil el hecho litigioso. No se trata ya de la prueba concreta y definitiva del hecho; basta que lo que se dice en el instrumento brinde un indicio serio de su verosimilitud.

Es suficiente que confluyan estos requisitos para hacer viable cualquier medio de prueba, inclusive la de testigos.

Se ha declarado que constituye principio de prueba por escrito el ejemplar único de un contrato que por ser bilateral debe redactarse en doble ejemplar , el borrador de contrato no firmado si está escrito de puño y letra de la parte a quien se opone , el documento privado sin firma, emanado del adversario, el reconocimiento de la existencia de una deuda hecha ante la policía, aunque no indique su origen ni monto , la manifestación hecha al otorgar un poder para suscribir una escritura de compraventa en el sentido de que se había recibido el precio de ésta .

EL PACTO COMISORIO EN EL CÓDIGO CIVIL.-

Se llama pacto comisorio la cláusula que permite a los contratantes reclamar la resolución del contrato cuando una de ellas no ha cumplido con las obligaciones a su cargo. En el derecho romano el principio era que las partes sólo podían reclamar el cumplimiento del contrato; sólo cuando las partes pactaban la lex commissoria podían pedir la resolución

Pacto comisorio tácito


RÉGIMEN LEGAL.- El nuevo art. 1204 prevé dos situaciones que legisla separadamente: que el pacto comisorio no haya sido establecido en el contrato y que lo haya sido. Ahora nos ocuparemos del primer caso, o sea, del supuesto de pacto comisorio tácito.

Ocurrido el incumplimiento, la otra parte debe requerir el cumplimiento en un plazo no inferior a quince días, salvo que los usos o pacto expreso establecieran uno menor, con los daños y perjuicios derivados de la demora; transcurrido el plazo sin que la prestación haya sido cumplimentada, quedarán resueltas sin más las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios (art. 1204, 2do. párrafo).

Cuando el pacto comisorio no ha sido pactado expresamente, es necesario el requerimiento; es decir, se brinda al deudor una ocasión más de cumplir. Vencido el plazo fijado en el requerimiento, la obligación se resuelve sin más, es decir, por el mero cumplimiento del plazo y sin necesidad de otra actividad ulterior del acreedor.

Pero aquí hay que hacer una observación. El acreedor tiene el derecho de optar entre el cumplimiento y la resolución. Por consiguiente, es posible que requiera el cumplimiento con ánimo de exigirlo y no de resolver el contrato. Por lo tanto, la expresión sin más contenida en la ley, de modo alguno significa que la resolución se produce automáticamente, aun en contra de la voluntad del acreedor. Creemos que esta conclusión, que obedece a una lógica elemental, está ratificada por el último párrafo del art. 1204 . según el cual debe pedirse la resolución aunque se hubiera demandado el cumplimiento. Lo que en otras palabras significa que quien demanda el cumplimiento puede requerir luego la resolución. Si la ley dice que puede, ello significa que conserva también la otra posibilidad, es decir, la de reclamar el cumplimiento. Una interpretación distinta llevaría a la absurda conclusión de que no se puede demandar el cumplimiento, lo que es contrario a la esencia de los contratos, que se otorgan para ser cumplidos.

Distinto sería si hace el requerimiento bajo apercibimiento de resolver el contrato: en tal caso el vencimiento del término produce la extinción ipso iure de las obligaciones recíprocas, y el acreedor carece ya de derecho a reclamar el cumplimiento .

El plazo concedido al deudor no debe ser menor de quince días, salvo que los usos o un pacto expreso, fijen uno menor (art. 1204, 2do. párrafo). Creemos que también la naturaleza y circunstancias del contrato pueden justificar un término más breve .

Aclaraciones :¿Está obligado en ciertos casos el acreedor a conceder un plazo mayor de quince días? Es obvio que hay obligaciones que, por su naturaleza, no pueden cumplirse en ese plazo, como ocurre, por ejemplo, con la construcción de un edificio. En tal supuesto, la concesión de un plazo de sólo quince días parece una amarga burla. Pero hay que tener en cuenta que el deudor ha contado ya, por el contrato, con un plazo suficiente para cumplir y no podría obligarse al acreedor a conceder nuevamente otro plazo igual sin grave perjuicio de sus intereses y sin abierta violación de lo pactado. En tales casos, el plazo de quince días es nada más que una prevención al deudor de las consecuencias que se seguirán de su incumplimiento.

Pero puede ocurrir que la obligación pueda cumplirse no ya en quince días, pero sí en veinte o treinta ¿Está obligado el acreedor a conceder este plazo? La pauta que ha de seguirse en esta hipótesis es la siguiente: el término que debe fijarse es el que razonablemente permita al deudor cumplir, siempre que la extensión del plazo más allá de los quince días no perjudique el interés del acreedor .

Una vez fijado el término, no puede ser abreviado por el acreedor, pues el deudor tiene derecho a que se le respete lo que ya le ha sido concedido, aunque fuere más de los quince días fijados en la ley.

En cambio, no hay inconveniente en que el acreedor extienda el plazo ya que esta extensión supone un beneficio para el deudor que el acreedor tiene derecho a conceder.

Si el plazo ha sido esencial, es obvio que el requerimiento de pago carece de sentido. En tal supuesto, el acreedor, sin más, podrá reclamar los daños y perjuicios.

No será necesario esperar los quince días si ante el requerimiento de pago, el deudor contesta que no pagará, cualquiera sea la razón invocada para no cumplir. En ese caso, el acreedor podrá tener por resuelto el contrato desde el momento en que reciba la comunicación del deudor.

¿Qué ocurre si la intimación tiene un plazo menor? ¿Debe considerársela inválida? Pensamos que sería una sanción excesiva; a nuestro juicio, la intimación debe ser tenida por válida, aunque el deudor tendrá siempre el plazo de ley.

FORMA DE REQUERIMIENTO.- La ley no establece ningún requisito formal para el requerimiento que, por lo tanto, podrá hacerse incluso verbalmente. Pero será siempre aconsejable hacerlo por un medio fehaciente, para evitar luego los inconvenientes de la dificultad de la prueba.

Cabe preguntarse si para hacer el requerimiento es necesario que el deudor haya sido previamente constituido en mora. En caso de obligaciones a plazo en que la mora es automática ninguna duda cabe de que, vencido el plazo, puede hacerse el requerimiento. Pero la duda puede presentarse en caso de que sea necesaria la interpelación. Pensamos que no es indispensable la interpelación previa y que el requerimiento del art. 1204 basta para colocar en mora al deudor.

SITUACIÓN DEL REQUERIDO.- Puede ocurrir que el requerido sostenga que no ha existido incumplimiento, sea porque no estaba obligado a cumplir (lo que puede ocurrir si todavía tenía plazo contractual, si su incumplimiento deriva del incumplimiento del requirente, etc.), sea porque considera haber cumplido suficientemente.

En tales casos, ¿en qué situación se encuentra el requerido, cuáles son sus derechos? Algunos autores hablan de una acción de oposición a la resolución, que tendría que instaurarse dentro del término del requerimiento . Nosotros pensamos que esa acción es extraña a nuestro Derecho. En verdad, la situación del deudor es simple: o bien está de acuerdo con la resolución del contrato, aunque atribuyendo la culpa al requirente, en cuyo caso el contrato quedará sin efecto y sólo quedará pendiente la cuestión de los daños y perjuicios y en este juicio se dilucidará quién tiene la culpa y quién tiene que indemnizar a quien ; o bien acciona por cumplimiento, en cuyo caso el juez examinará también el problema de la culpa y declarará resuelto el contrato con daños y perjuicios si ella era del requerido o condenará al requirente a cumplir con daños y perjuicios, si suya era la culpa.

En otras palabras: frente a la desavenencia de las partes sobre el incumplimiento, el juez indagará quién ha sido responsable de él. Si lo ha sido el requerido, el contrato queda resuelto desde que venció el término del requerimiento; si ha sido el requirente, debe cumplir (a menos que la otra parte pida también la resolución) con daños y perjuicios.

En algún caso se ha resuelto que para que el demandado pueda alegar la culpa del requirente, debe reconvenir. Es un criterio a todas luces erróneo. El demandado debe reconvenir si también él quiere la resolución; pero si pretende el cumplimiento, a él le basta con pedir el rechazo de la demanda, rechazo que será procedente si demuestra la culpa del actor.

DEMANDA DIRECTA POR RESOLUCIÓN.- Según lo hemos explicado, para que se produzca ex lege la resolución del contrato es preciso, pues, conceder al deudor un plazo de quince días. Pero cabe preguntarse si el acreedor, antes de vencido ese plazo y desde el momento mismo de la mora del deudor, puede demandar por resolución. Aclaremos el concepto. Producido el incumplimiento, el acreedor tiene derecho a interpelar al deudor para que cumpla dentro del plazo de quince días; si vencido ese plazo el deudor no ha cumplido, el contrato se resuelve ipso iure, lo que permite al acreedor obrar sobre la base de que ya no está ligado a la otra parte por ninguna obligación contractual. La cuestión es si el acreedor, sin interpelar al deudor ni esperar el término aludido, puede demandar judicialmente la resolución.

Este problema fue bien resuelto en un importante fallo de la Cámara Civil de la Capital, Sala A, que sentando una jurisprudencia que luego ha tenido una adhesión prácticamente unánime, admitió el derecho del acreedor a demandar la resolución del contrato desde el momento mismo de la mora y sin necesidad de interpelar ni conceder un nuevo plazo de quince días. Los fundamentos de esta decisión fueron los siguientes: a) desde el momento de la mora, el deudor incurre en incumplimiento con todas las consecuencias inherentes a ello, incluido el derecho del acreedor de pedir la resolución del contrato; b) puede ocurrir que vencido el plazo contractual, el acreedor no tenga ya interés en recibir la prestación del deudor; sería injusto obligarlo a recibirla (lo que ocurriría si el deudor intimado cumple) si se piensa que ya el deudor había incurrido en mora; c) el apartado cuarto del art. 1204, refiriéndose al ius variandi dice que la resolución podrá pedirse, lo que indica claramente que al lado de la resolución que resulta ipso iure de la interpelación (o del vencimiento del plazo si el pacto comisorio se ha convenido expresamente) hay otra que puede pedirse, es decir, demandarse judicialmente. Agregó el Tribunal, para explicitar mejor su doctrina, que a la par de la resolución "por autoridad del acreedor", que requiere la interpelación prevista en el art. 1204, existe otra resolución que resulta de una decisión judicial.

A estos argumentos, de por sí suficientes para decidir la cuestión, podríamos agregar otro. Puede ocurrir que la interpelación produzca daños irreparables al acreedor. Supongamos que éste tenga derecho a pedir una medida precautoria en garantía del pago de la indemnización por incumplimiento. Si interpela al deudor para que cumpla en el plazo de quince días, éste tiene tiempo más que suficiente para ocultar sus bienes y burlar al acreedor en sus legítimos derechos. En cambio, la demanda por resolución, todavía no notificada, permite hacer efectivas esas medidas precautorias sin las cuales el acreedor sufrirá un perjuicio irreparable.


Pacto comisorio expreso
RÉGIMEN LEGAL.- Puede ocurrir que las partes hayan previsto expresamente en el contrato el pacto comisorio. No obstante que ya la ley da el derecho a resolver el contrato en caso de incumplimiento, tal estipulación no es inútil. En efecto, el art. 1204, tercer párrafo, dispone que en este supuesto la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora, en forma fehaciente, su voluntad de resolver.

La diferencia con el pacto comisorio tácito es, pues, importante. Si el pacto no hubiere sido previsto en el contrato, éste igualmente puede resolverse, pero la parte interesada en la resolución debe darle al deudor una última oportunidad de cumplir y si el pacto fuera expreso, el cumplidor se limita a comunicar al incumplidor su voluntad de resolver.

Adviértase que la ley dice que en este caso la resolución se produce de pleno derecho, pero no desde el momento del incumplimiento o de la mora, sino desde que se comunica al incumplidor la voluntad de resolver. La solución es lógica. La resolución no podrá ser automática, pues el acreedor puede tener interés en exigir el cumplimiento. Bien entendido que la comunicación sólo tiene efecto si previamente el deudor ha quedado constituido en mora.

Dentro de las obligaciones que pesan sobre el vendedor se encuentra la de prestar garantía de evicción al comprador, por cuya virtud debe garantizar la legitimidad del derecho que se trasmitió, el cual nadie debería poder perturbar alegando un derecho mejor y que resulte anterior o contemporáneo a su adquisición a título oneroso .

Evicción: efectos. - En el caso de una resolución de contrato, fundada en la evicción producida por el incumplimiento del vendedor de la prestación esencial de entregar la cosa en condiciones de regularidad jurídica, la cuestión debe ser apreciada objetivamente, y no sobre la base de la imputación de culpas; si quien pretende resolver el contrato recibió un vehículo de origen incierto, y en situación irregular, la demanda debe prosperar .
La garantía de evicción es debida a los compradores o sus sucesores, mas no a una tercera persona .

Garantía de evicción: carácter objetivo. - La responsabilidad por evicción o saneamiento es de carácter objetivo, impuesta por la ley a todo aquel que trasmite un derecho, y con independencia de su conducta . La garantía de evicción la debe el vendedor por el solo hecho de la desposesión que sufre el adquirente, estando a su cargo la demostración de la existencia de alguno de los supuestos de cesación de responsabilidad que marca la ley o que la causa determinante de la privación fuera posterior a la trasmisión de la cosa . La responsabilidad legal del vendedor por evicción, nace sin condicionamiento, o sea que no corresponde signar la suerte o admisibilidad de la acción a la mala fe del vendedor ni del adquirente . Tal cuestión debe ser apreciada objetivamente, y no sobre la base de la imputación de culpas .

Redhibición y evicción. - Mientras la redhibición deviene de circunstancias fácticas, la evicción es una afectación jurídica del título que habilita para tener una cosa .

Art. 2091.

Turbación del derecho adquirido. - D) No se podrá decir que se ha producido una evicción si el comprador no ha sufrido una verdadera turbación de derechos en la propiedad, goce o posesión de la cosa adquirida; debiendo, para ello, mediar un ataque a su derecho que se funde en la negación de la existencia o legitimidad de él .

Vicios Redhibitorios


El vicio redhibitorio es vicio de las "cosas", y cosas son los objetos materiales que se pueden valorar; los objetos inmateriales no son cosas y por consiguiente no pueden tener vicios redhibitorios. Un método o sistema de fabricación, en cuanto técnica, en cuanto idea o creación de la mente, no es una cosa y por ello no puede tener vicios ocultos y torna improcedente la acción redhibitoria. No existe vicio redhibitorio cuando se trata de la ineficacia de un sistema, o de la deficiente trasmisión de conocimientos, ya que éste sólo podría existir en los materiales o instrumentos de trabajo .

Requisitos. - Los vicios redhibitorios, definidos por el art. 2164, Cód. Civ., necesitan, para constituírse como tales, de ciertas condiciones: no sólo que sean "ocultos" y existentes "al tiempo de la adquisición" del bien, sino que sean de suficiente "gravedad"; en este último aspecto esta norma del Código Civil hace notar que la entidad de los vicios debe ser tal, que hagan a la cosa "impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ellas que de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido o habría dado menos por ella" .
No todo defecto en la cosa constituye un vicio redhibitorio.



Vicios redhibitorios: concepto. - Configura vicio redhibitorio el defecto oculto de la cosa existente al tiempo de la adquisición, que la haga impropia para su destino, si de tal modo disminuye el uso de ella, que, de haberlo conocido, el adquirente no la habría adquirido o habría dado menos por ella.

Oculto. - A) Concepto. El vicio puede ser reputado oculto si a pesar de la atención puesta por el comprador en el examen de la cosa vendida no lo ha podido descubrir; sirve como pauta en el caso el principio que informan los arts. 512, 902, 909 y 929, Cód.Civ. . Es que, tratándose de vicios redhibitorios, sería una exageración exigir que el adquirente se valga del asesoramiento de un experto, pues lo que se requiere es que aquél, mediante un examen cuidadoso y atento, en la forma en la cual normalmente se practica, se haya podido dar cuenta de la existencia del vicio . En línea con ello, se ha resuelto que si la compradora no pudo descubrir los vicios en las pocas oportunidades que visitó la propiedad antes de adquirirla, no se le ha de imputar negligencia por ello, si el propietario tampoco los advirtió, no obstante que los deterioros causados por polillas en la estructura de madera del techado del inmueble databan de bastante tiempo antes de concretarse la operación . Pero no es exigible que un comprador diligente trepe parapetos, tanques de reserva, y se inmiscuya en distintas unidades para comprobar la inexistencia de defectos en la construcción

Cuando las personas contratan respecto de una cosa que puede ser vista y apreciada por el comprador, no podrá luego quejarse éste de los defectos notorios, aunque ellos no hayan sido mencionados en el contrato .

No puede invocar vicios ocultos de la cosa -en autos una casa- el comprador que se hizo asesorar por personas de la profesión u oficio -arquitecto- antes de celebrar el acto.

Ante la dificultad de acreditar el momento en el cual el vicio, oculto al tiempo de la venta, se hizo más tarde aparente o se manifestó, y la duda sobre si la actora había conocido antes, en la medida necesaria, las fallas o defectos en la construcción, se debe resolver en favor de quien invoca el derecho, y no para determinar su extinción.

CONTRATO DE COMPRAVENTA.-


1.- Conceptos generales
1. CONCEPTO E IMPORTANCIA.- Según el art. 1323, Código Civil, Habrá compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Aunque ya volveremos sobre el tema, conviene destacar ab initio que este contrato no supone transferencia de la propiedad ni la entrega efectiva del precio, sino la obligación de hacerlo. Esta afirmación es válida aun en la llamada compraventa manual o al contado que se consuma y concluye en forma instantánea con la entrega simultánea de la cosa y el precio. A primera vista parecería que en la hipótesis, las partes no contraen obligación alguna y que todo se reduce a un trueque o, más exactamente, a dos tradiciones simultáneas. Pero no es así, porque en ese trueque no se agotan las obligaciones de las partes. Así, por ejemplo, el vendedor tiene que responder por evicción; y si la moneda pagada es falsa, el comprador podrá ser demandado por cobro de pesos. Las necesidades del tráfico tienen su protección adecuada sólo cuando se considera que las prestaciones recíprocas de la compraventa manual responden al cumplimiento de la obligación contraída al contratar

La compraventa tiene una inmensa importancia en las relaciones económicas y jurídicas de los hombres. La circulación de bienes obedece en su casi totalidad a este dispositivo legal. Con frecuencia traspasa las fronteras y adquiere interés internacional, haciendo a la par más complejo su régimen legal.

3. CARACTERES.-

El contrato de compraventa tiene los siguientes caracteres:
a) Es bilateral porque implica obligaciones para ambas partes; b) es consensual porque produce todos sus efectos por el solo hecho del consentimiento y sin necesidad de la entrega de la cosa o del precio; c) no es formal; aun en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, la escritura pública exigida por el art. 1184, inc. 1º es un requisito de la transferencia del dominio pero no del contrato en sí que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado, y aun verbalmente (véase núms. 454 y 458); d) es oneroso; e) es conmutativo porque es de su naturaleza que los valores intercambiados (cosa y precio) sean aproximadamente equivalentes; sólo por excepción suele ser aleatorio lo que ocurre cuando se compra una cosa que puede o no existir.

4. COMPRAVENTA CIVIL Y COMERCIAL.-

Desde el punto de vista de su estructura jurídica, la compraventa civil y comercial son contratos idénticos. Sin embargo, por razón de la distinta función económica

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