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Actualidad Inmobiliaria

¿Qué pasará con los precios este año?

En el contexto de la crisis financiera internacional y la fluctuación de todos los precios, la pregunta en boca de todos los integrantes de la cadena inmobiliaria es si el valor de las propiedades está alto. En ese caso, ¿debería bajar? Los precios de las propiedades pueden variar por varios motivos.

1) El valor de reposición.
Es el costo que tendría hoy volver a construir la misma unidad, y el límite posible para la baja de precios, que los propietarios no querrán perforar, en el que interviene el costo de construcción y el precio de los terrenos. Ambos factores han subido, y hoy hay muchos productos que se están vendiendo con poco margen de utilidades, apenas por encima de su costo. De modo que esos precios pueden bajar muy relativamente.
2) Crédito hipotecario para la compra o desarrollo.
Cuando hay menos personas capaces de tomar créditos, hay menor demanda y venta de unidades. El 85 % de los proyectos se lleva a cabo sin crédito bancario, mediante ahorristas individuales con capital genuino. Pero junto con una menor velocidad de venta del segundo semestre de 2008, también hay menos solicitud de permisos para nuevas obras. Por eso creemos que la oferta se irá absorbiendo de a poco, y los precios deberían mantenerse.
3) Si el dólar sube en relación al peso, hacen falta menos dólares para cubrir los costos de construcción a moneda local.
Pero la gente podrá ahorrar menos dólares, y la compra de propiedades se tornará menos accesible. No sabemos cuánto valdrá el dólar en mayo, en agosto o en octubre, o cómo van a evolucionar los costos de obra. Pero ante las consultas aconsejamos invertir en productos que tengan un posible plan B, más allá de la venta al final de obra, ya sea la renta, o un espacio que pueda habitar un miembro de la familia.
4) Si suben las tasas de interés o surgen colocaciones rentables, desaparecerán algunos inversores para volver al negocio financiero, con lo cual los precios podrían subir. Sin embargo, creemos que hoy la inversión más sana es "el ladrillo".
5) Comparando el valor de inmuebles a estrenar en todo el mundo, en Buenos Aires los precios promedio todavía están bajos.
Aunque con la crisis hubo una reducción, en promedio el valor del m2 de las unidades premium en Madrid es de unos 5.000 euros, en Miami de US$ 3000, y en Uruguay de US$ 1.800, por lo que los precios de las propiedades acá no deberían bajar, sino seguir subiendo un poco. Desde el área comercial vemos mucho interés ante algunas oportunidades de inversión. Es posible que el inversor prefiera orientarse a unidades terminadas y no a inmuebles en proyecto y obra, pero hay claros indicios de movimiento y por eso creemos que los precios no están altos.
Por: Miguél Ludmer: Director de Interwin Marketing Inmobiliario. www.interwin.com.ar

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