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Actualidad Inmobiliaria

IMPUESTO EN LA COMPRA VENTA DE INMUEBLES

IMPUESTO EN LA COMPRA VENTA DE INMUEBLES

Para el comprador

Impuesto al Valor Agregado (IVA)

IMPUESTO EN LA COMPRA VENTA DE INMUEBLES

Para el comprador

Impuesto al Valor Agregado (IVA)

· Si se trata de la compra de un inmueble nuevo:

Sobre la proporción del precio de compra correspondiente a la

construcción (la porción correspondiente al terreno nunca lleva IVA) la

empresa vendedora adicionará el 10.5% de impuesto cuando se trate de

inmuebles con destino a vivienda o el 21% si tuviera otro destino.

Ejemplo: Precio convenido $50000.- (incluye IVA)

Construcción(*) $ 36.900,37.-

IVA (10.5%) $ 3.874,54.-

Terreno $ 9.225,09.-

Total $ 50.000,00.-

(*) La proporción surge de lo informado por el vendedor. En este

ejemplo se utilizó una proporción del 80% para construcción y 20% para

terreno.

Si se trata de inmuebles usados: No resulta aplicable este

impuesto

Impuesto de Sellos

Este impuesto es de alcance provincial (también se aplica en el ámbito

de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires) y en general se aplica sobre la

constitución de derechos sobre inmuebles ya sea, por compra-venta,

constitución de hipotecas o usufructos y demás derechos reales y dado

que, en general interviene un escribano en este tipo de operaciones, es

quien debe retener el impuesto de sellos. La forma de cálculo y demás

elementos que hacen a su determinación varían entre las distintas

provincias. A título de ejemplo podemos mencionar:

Jurisdicción Tasas

Ciudad de Buenos Aires 2.5% (1)

Provincia de Buenos Aires 3%

Córdoba 0.2%

Santa Fe De acuerdo a escala

(1) Principales exenciones

Ciudad de Buenos Aires: escrituras públicas traslativas del dominio de

inmuebles situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires destinados

a vivienda y única propiedad. Esta última característica tendrá que

constar en la escritura con carácter de Declaración Jurada del

adquirente, referenciando el certificado registral que lo acredite. Se

considerará exento siempre que la valuación fiscal o el valor de la

operación, el que resulte mayor, no supere los $ 360.000, tributando

por el excedente las operaciones que superen el mencionado importe.

Provincia de Buenos Aires: para escrituras de inmuebles para

vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación

fiscal esté entre $ 60000 y $ 90000, la alícuota es de 2%.

En los casos de operaciones de compra con financiación hipotecaria

existen algunas exenciones (en algunas provincias) sujetas a

determinados requisitos.

En general, este impuesto se calcula sobre el precio de venta o la

valuación fiscal lo que resulte mayor. Si se hubiera pagado parte de este

impuesto sobre el boleto, dicho importe se computará a cuenta del

correspondiente por la escritura definitiva. El impuesto en general es

soportado por el comprador y el vendedor en partes iguales (Ej. Pcia. de

Bs. As 1.5% comprador y 1.5% vendedor).

Financiación

Cuando se obtiene un préstamo para realizar la operación, los intereses

están exentos del IVA siempre que se utilicen los fondos para financiar

la compra, construcción o mejoras de viviendas destinadas a casa

habitación.

También estarán exentos los intereses de préstamos que se destinen,

exclusivamente, a reemplazar, renovar o financiar los préstamos

anteriores.

En el impuesto a las ganancias resultan deducibles como gasto para las

personas físicas, los intereses de créditos hipotecarios otorgados a partir

del 01/01/2001, para la compra o construcción de inmuebles destinados

a casa habitación hasta la suma de $ 20.000 anuales.

Para el vendedor

Impuesto a la transferencia de inmuebles:

Deben tributar este impuesto las personas físicas que transfieran

inmuebles.

Se determina aplicando la alícuota del 1.5% sobre el valor de la venta o

transferencia

No se aplica el impuesto cuando se trate de la venta de la única vivienda

y/o terrenos, con el fin de adquirir o construir otra destinada a

casa/habitación propia (es lo denominado "venta y reemplazo". Este

beneficio sólo es posible siempre que ambas operaciones se efectúen

dentro del término de un año. (También cuando la adquisición del bien

de reemplazo haya sido anterior) y siempre que se obtenga de la AFIP el

certificado de no retención.

Se debe pagar el impuesto en el momento que se otorga posesión con la

firma del boleto de compra-venta (o equivalente) o con la escritura de

venta.

Los responsables de retener pueden ser:

· Los escribanos en oportunidad de la firma de la escritura.

· El comprador cuando se firma un boleto previo (y no interviene un

escribano) o el cesionario de un boleto (si es que no interviene un

escribano).

Obtención del certificado de no retención

Se podrá obtener a través de un trámite simplificado en los siguientes

casos:

a) Inmuebles que registren un único titular y cuyo precio de

transferencia sea igual o inferior a $ 120.000.

b) Inmuebles cuyos únicos titulares sean uno o ambos componentes

de una sociedad conyugal, y el precio de transferencia sea igual o

inferior a $ 120.000, siempre que ninguno de los cónyuges se

encuentre inscripto en el impuesto sobre los bienes personales.

c) Inmuebles incorporados en la declaración jurada del impuesto

sobre los bienes personales, correspondiente al último período

fiscal vencido, en tanto sean de un único titular.

El titular del inmueble a transferir solicitará la exclusión por trámite

simplificado para lo cual deberá comunicar a la AFIP el ejercicio de

esta opción a través de Internet (www.afip.gov.ar), utilizando clave

fiscal.

De ser aprobada por la AFIP la opción ejercida, se podrá obtener el

certificado a través de esa página de Internet.

Dicho certificado podrá también solicitarse mediante la asistencia del

Centro de Información Telefónica ( 0800-999-2347) donde se le

indicará el número de certificado de no retención a efectos de que

pueda imprimirse desde el sitio web de la AFIP.

d) Resto de inmuebles

Los responsables deberán solicitar el certificado conforme el

procedimiento indicado en el punto anterior (web AFIP o en forma

telefónica) y posteriormente formalizar la presentación (con

formulario multinota) acompañando lo siguiente:

· Acuse de recibo de la transmisión de la solicitud vía Internet.

· Copia de los formularios F 145 confeccionados mediante el

aplicativo "AFIP – DGI transferencia de Inmuebles Versión 2.0".

· Copia de la documentación respaldatoria de la personería

invocada por el presentante.

· Copia de la documentación respaldatoria de la propiedad del

inmueble a transferir.

La solicitud debe realizarse con una antelación mínima de 20 días

corridos al de la operación y las solicitudes de certificados deberán

realizarse con clave fiscal (el trámite se realiza a través de la página

web de la AFIP).

Régimen de información (COTI)

Los titulares o condóminos de bienes inmuebles deberán obtener el

Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), con carácter

previo a la negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de

derechos sobre bienes inmuebles a construir (lo que suceda primero),

sea cual fuere su instrumentación, siempre que algunos de los

siguientes valores resulten iguales o superiores a $ 300.000

a) Precio.

b) Base imponible (impuesto inmobiliario o similar).

c) Valor fiscal vigente.

La solicitud del COTI podrá realizarse utilizando alguno de los siguientes

medios:

a) Internet, mediante Clave Fiscal.

b) Comunicación con el Centro de Información Telefónica (0800-999-

2347).

c) SMS, enviando un mensaje de texto al número 2347 (AFIP) a

través del teléfono celular.

La vigencia del COTI es de 24 meses a partir de la fecha de

otorgamiento

Si en los actos de negociación, oferta o transferencia participa una

inmobiliaria, ésta deberá informar el COTI en la web AFIP con el fin de

confirmar o rechazar su participación en esos actos.

Si el titular del inmueble no cumplió con la obligación de obtener el

COTI, la inmobiliaria deberá informar esa circunstancia, con carácter

previo a la negociación u oferta de dichos bienes, suministrando los

datos sobre el inmueble y sus titulares.

Los escribanos, previo a la celebración de la escritura, deberán verificar

la autenticidad y vigencia del COTI, y la exactitud de los datos de

identificación del inmueble y sus titulares. Posteriormente deberán

informar la identificación de los adquirentes e informar dentro de los 15

días corridos desde la fecha de escritura, la fecha y número de la

escritura y el monto de la transferencia.

Cumplimentados los puntos anteriores, el sistema informático de la AFIP

emitirá el "certificado de bienes inmuebles" debiendo los escribanos

entregar a los transferentes y adquirentes copia certificada del mismo.

Comisión de la inmobiliaria

Corresponde que la inmobiliaria emita una factura. La comisión está

gravada con el IVA al 21%.

Honorarios escribano

Idem comisión de la inmobiliaria.

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