De acuerdo a lo visto en artículos anteriores, para realizar cualquier tasación se debe analizar:

DERECHO (dominio, PH, etc.)
INMUEBLE (superficie, ubicación, etc.)
MERCADO (compraventa, permuta, alquiler, leasing)
MONEDA (U$S, soja, etc.)

En los casos planteados no disponemos de toda la información necesaria para seguir este proceso, por tanto se supone que las características no enunciadas se ajustan a las normales.

Tasación de un terreno libre
El criterio es la comparación con antecedentes de otros inmuebles similares o asimilables. Se compara el valor del metro cuadrado de acuerdo a las características del terreno, suelos, ubicación, altura, proximidad a puntos destacados (ramblas, centros comerciales, etc.), etc.

Tasación para póliza de seguro contra incendio
Cuando se contrata una póliza de seguro, lo que busca el asegurado es, poder reponer el bien por el que sufre una pérdida. Por lo tanto aquí se utilizaría el Método de Aproximación al Costo (de reposición). No se tiene en cuenta el valor del lote.

Tasación de un departamento en PH
Los departamentos, en su mayoría, son desarrollados bajo el régimen de Propiedad horizontal variando la redacción de los reglamentos de copropiedad y administración. Por medio de antecedentes de otros inmuebles similares o asimilables, se compara el valor del metro cuadrado de acuerdo a las características del inmueble, superficies, ubicación, años de construcción, estado, tipo de edificio, etc.

Tasación de un muro medianero
La forma correcta de valorar un muro medianero es por el método de Aproximación al Costo, debido a que se tomaría en cuenta la cantidad de obra ejecutada menos la depreciación por edad y estado.

Tasación de una casa en una zona residencial
También se utilizaría los antecedentes de otros inmuebles similares o asimilables, haciendo especial hincapié en categorizar la zona. Es importante al plantear una tasación, identificar el mercado y como piensa ese mercado en cuanto precio y como toma las decisiones.

Por ejemplo en el caso de una zona residencial en desarrollo podría advertirse que los compradores valoran "comparando" los precios de terrenos de la zona y en cuanto al edificio lo "calculan", y de acuerdo a este esquema deciden si les conviene comprar o construir. Cuando pasan los años esta suma simple de terreno + construcción se va distorsionando por diversos motivos y por lo tanto se hace mas seguro la comparación de conjuntos.

Tasación de un terreno en zona sin lotes disponibles
Además de lo expresado en el punto 1, se agregaría que la falta de disponibilidad de terrenos en la zona aumenta el valor de mercado. También existe la posibilidad de comparar con lotes libres de zonas similares a la zona que tiene el lote único, ya que existirá un mercado mas allá de los vecinos y que pueden optar por otras zonas.

En estos casos la estrategia de ventas puede tener como primer etapa la colocación de un cartel para el mercado de vecinos (que están dispuestos a pagar mas por la escasez) y transcurrido un tiempo prudencial publicar en medios masivos para abarcar los demás mercados.

Tasación de una propiedad compuesta de quincho y piscina
Se recomienda tasar el terreno por Comparación Directa del mercado y luego adicionarle la construcción compuesta de quincho y piscina.

Tasación de una casa en un country
Si tenemos suficientes referenciales de casas similares en el sector, se haría directamente por comparación directa del mercado o sea se utilizaría los antecedentes de otros inmuebles similares o asimilables, importando, específicamente, la valuación del country en si mismo. Si no es así, se estimaría el valor del terreno por mercado y luego se adiciona el valor de las construcciones por método de Aproximación al costo.

Tasación de una nuda propiedad y/o usufructo
Aquí, independientemente de la tasación de la propiedad en sí misma, es importante el hecho que la venta es exclusivamente de la nuda propiedad y/ o usufructo. El porcentaje de valor de la nuda propiedad y del usufructo se fija en función de la edad del usufructuario. Pero de todas maneras, el hecho de ofrecer a la venta solamente la nuda propiedad y/o usufructo condiciona la venta de la misma por lo que disminuye su valor. Lo mas seguro es la posibilidad de comparar con antecedente similares.

Tasación de un alquiler para local comercial
Se tomaría en cuenta los antecedentes de otros inmuebles similares y se cuantificarían los frutos que el inmueble puede brindar.

Hasta la próxima!!
MBA Angel Leonardo Duré López

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